حباب قیمت مسکن چطور تشکیل می‌شود؟ از آمریکا تا ایران
حباب مسکن دیگر برای ما تبدیل شده است به بخش جدانشدنی اقتصاد و البته زندگی‌مان. فارغ از اینکه در کدام جغرافیا هستیم و آیا شرق‌نشینیم یا غرب‌نشین، همه‌مان در معرض ترکیدن حباب مسکن قرار داریم. اما حباب قیمت مسکن ویژگی‌هایی دارد که می‌تواند زنگ خطر را برای کارشناسان به صدا در بیاورد. به همین خاطر توان تحلیل نگاهی به حباب مسکن در آمریکا انداخته است تا ببیند که چه مولفه‌های مشترکی در بروز این مسئله نقش دارد. البته گریزی هم به حباب بازار مسکن در ایران خواهیم زد. آنچه مشخص است این است که هدف از این نوشتار، صرفا نگاهی اقتصادی به یک پدیده اقتصادی است؛ یعنی حباب قیمت مسکن.
فهرست مطالب
چرخه حباب قیمت مسکن
در تاریخ آمریکا هم مثل خیلی از کشورهای دیگر بحران مسکن و حباب آن در مواقعی به چشم خورده است. بیایید اول بر سر یک تعریف ساده از حباب قیمت مسکن توافق کنیم. طبق آنچه که در کتاب‌های آموزشی و درسی داریم، این پدیده برای شکل‌گیری نیازمند برقراری سه شرط است. این شروط به این شکل هستند:
- ایجاد تقاضای سرسام‌آور: در این مرحله تقاضای مسکن از طریق سفته بازی بسیار بالا می‌رود. این امر می‌تواند در پی مسائل مختلفی اتفاق بیفتد. برای مثال کاهش نرخ وام مسکن، می‌تواند افراد را به سمت دلالی ملک سوق دهد.
- افزایش بی‌سابقه‌ی قیمت مسکن: قیمت مسکن در حالی بالا می‌رود که بسیار بیشتر از درآمدهاست. مثلا اگر قیمت مسکن نسبت به سال گذشته ۳۰٪ رشد داشته است،ممکن است درآمد کمتر از این مقدار و تنها ۱۰ درصد رشد داشته باشد. پس قدرت خرید افراد نسبت به قیمت‌های مسکن پایین می‌آید. به بیان دیگر در هنگام بروز حباب، قیمت مسکن بیش‌ارزش‌گذاری می‌شود.
- ترکیدن حباب مسکن: در پایان این پدیده هم، بالاخره حباب فرومی‌ریزد و قیمت‌ها پایین می‌آید. اتفاقی که باید دید آیا باز هم می‌افتد یا نه.
البته ذکر یک نکته این‌جا خیلی مهم است. ممکن است شخصی بگوید که مدت‌هاست قیمت مسکن در حال بالا رفتن است و هرگز خیال پایین آمدن ندارد. پس این چه حبابی است که هیچ‌وقت فرو نمی‌ریزد. در پاسخ باید گفت که گاهی ممکن است دو مرحله‌ی اول اتفاق بیفتد و مرحله‌ی سوم نه. در آن صورت افزایش قیمت‌ها دیگر حباب نیست و باید دلیل آن را در عوامل دیگر جستجو کرد. به سادگی می‌توان گفت هر افزایش قیمتی را نباید حباب تلقی کرد.
حباب قیمت مسکن در آمریکا
برگردیم به آمریکای سال ۲۰۲۲. قیمت مسکن در آمریکا از آغاز سال ۲۰۲۰ به میزان ۴۱.۶٪ رشد کرده است. رقم خیره‌کننده‌ای است. آن‌قدر خیره‌کننده است که حتی اقتصاددانان هم انگشت به دهان مانده‌اند. به طور معمول از سال ۱۹۸۷ به این طرف، عرف این بوده است که قیمت مسکن در یک سال چیزی در حدود ۴.۴٪ رشد کند. و حالا رقم فعلی چیزی نزدیک ۱۰ برابر بیشتر از آن است.
حالا آنچه که همه از آن حرف می‌زنند این است که سر و کله حباب قیمت مسکن پیدا شده است. به وضوح شاهد برقراری شرط اول هستیم. اما با این همه ابزارهای نادرست و غلط وام مسکن که محرک آخرین حباب بود، در شرایط فعلی از وجود حباب پشتیبانی نمی کند.
با این‌همه انریکه مارتینز گارسیا (Enrique Martínez-García) یکی از اقتصاددانان ارشد در فدرال رزرو دالاس می‌گوید شواهد چنین نشان می‌دهد که وضعیت کنونی چیزی شبیه حباب مسکن است. اما او این وضعیت را با قاطعیت حباب نمی‌نامد و ادامه می‌دهد که باید به ریسک‌های احتمالی که حباب مسکن ممکن است باعث ایجاد آن‌ها شود توجه کنیم.
سال ۲۰۰۶ که بحران مسکن اتفاق افتاد، قیمت خانه‌ها ۱۴.۵٪ بیش‌ارزش‌گذاری شده بود. اما بعد از کاهش قیمت در سال ۲۰۰۸، سایه‌ی رکود بر سر بازار مسکن آمریکا افتاد. طوری که تا سال ۲۰۱۳ هم خیال پا پس کشیدن نداشت. اما در محدوده‌ی سال ۲۰۱۳ دوباره قیمت‌ها رو به بالا رفتند. اما این بار یک تفاوت داشت. درست است که قیمت مسکن بالا می‌رفت اما هم‌چنان نسبتا مقرون به صرفه بود. پس از آن در سال ۲۰۲۰ تخمین‌های دیگری نشان می‌داد که میانگین قیمت در بازار مسکن منطقه‌ای آمریکا فقط و فقط ۲.۱٪ بیش‌ارزش‌گذاری شده بود. عملا می‌شود گفت که خبری از حباب در آن زمان نبود.
افزایش منطقه‌ای قیمت‌های مسکن
حالا اگر افزایش قیمت مسکن در آمریکا را در نظر بگیریم (که طی سال گذشته ۲۰.۴٪ بوده است) می‌شود فهمید که چرا کارشناسان اقتصادی مدام در حال هشدار دادن و آماده‌باش هستند و دم از حباب قیمت مسکن می‌زنند. اما چرا این اتفاق رخ داد؟ عدم هم‌خوانی میان رشد درآمد افراد و رشد قیمت مسکن شکافی را رقم زد که نتیجه‌ی آن بیش‌ارزش‌گذاری مسکن است. تخمین‌های موسسه‌ی Moody’s Analytics هم همین مسئله را تایید می‌کند. بر اساس این برآوردها میانگین بازار مسکن منطقه‌ای۲۳٪ بیشتر از ارزش ذاتی‌اش قیمت‌گذاری شده است. این یعنی چه؟ یعنی از سال ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۲ که یک بازه زمانی دوساله است، شاهد جهش قیمت ۲۰.۹ درصدی هستیم که نمی‌توان بالا بودن این رقم را کتمان کرد.
حالا روی کاغذ به نظر می‌رسد که تاریخ دوباره دارد خودش را تکرار می‌کند. در شرایطی که این بیش‌ارزش‌گذاری نگران‌کننده است، فعالان این صنعت می‌گویند املاک و مستغلات مسئله‌ای محلی است.
به سختی می‌شود در مورد آشفته‌بازار ناشی از رونق مسکن در زمان همه‌گیری، برای همه یک نسخه واحد پیچید. کارمندان اداری فهمیدند که همه‌گیری برای آن‌ها موقعیتی را فراهم کرده است که بتوانند از راه دور به صورت دائمی کار کنند. در سمت دیگر خیلی از افراد هم آپارتمان‌های گران‌قیمت‌شان را فروختند و به شهرهایی رفتند که بازارهای مقرون‌به‌صرفه‌تر داشت. این نشان می‌داد که تقاضا در برخی محل‌ها با برخی دیگر تفاوت دارد. پس اصلا جای تعجب ندارد که قیمت در برخی نواحی حبابی شد و در برخی جاهای دیگر هم‌چنان بر مبنای ارزش ذاتی تعیین می‌شد.
چرا بازار مسکن با سفته بازی مواجه می‌شود؟
اما از منظر بازار سفته‌بازی هم باید نگاهی به وضعیت بیندازیم. وقتی در سال ۲۰۲۰ کووید ۱۹ با قدرت همه‌جا حضور پیدا کرد فدرال رزرو هم از هر اهرمی که داشت استفاده کرد. در یکی از اقداماتش نرخ وام مسکن را به پایین‌ترین کف تاریخی رساند. نتیجه؟ هرکسی می‌توانست وام مسکن بگیرد. پس هرکسی را که فکرش را بکنید وسوسه شد وارد بازار مسکن شود.
آمارهای منتشر شده نشان می‌دهد که در اوایل سال جاری، خرید خانه‌های تک‌خانواری در آمریکا توسط سرمایه‌گذاران به ۲۸٪ رسیده است. یعنی سقف تاریخی‌اش. البته فقط سرمایه‌گذاران بلندمدت نبودند که وارد این بازار شده‌اند. در این میان افرادی که قصد کسب سود سریع و کوتاه‌مدت از خرید خانه یا املاک داشتند هم وارد بازار شدند. اما این‌ها چه معنایی دارد؟ هجوم سرمایه‌گذاران برای خرید خانه حاکی از سفته‌بازی و غلبه‌ی حس فومو بر بازار مسکن ایالات متحده است. در تئوری یکی از نشانه‌های وجود حباب قیمت مسکن همین سفته‌بازی است که بالاتر هم به آن اشاره کردیم. اما باز هم یادمان باشد وقتی که دو عنصر کلیدی را روی کاغذ داریم، هیچ تضمینی وجود ندارد که این یک حباب است. هم‌چنان باید منتظر عامل سوم بمانیم: یعنی شرایطی که در آن شاهد ترکیدن حباب مسکن خواهیم بود.
امان از وام‌های ارزان‌قیمت مسکن
اما در بازار آمریکا هنوز یک تفاوت با بحران سال ۲۰۰۸ داریم و آن‌هم رواج وام‌های ارزان‌قیمت مسکن است. در سه‌ماهه‌ی نخست سال ۲۰۰۷، نسبت به سه‌ماهه‌ی نخست سال ۲۰۲۲، مبالغ بیشتری برای پرداخت خدمات بدهی وام مسکن صرف می‌شد. تقریبا دوبرابر زمان حاضر. و این امر برای ما مهم است. وقتی در همان سال ۲۰۰۷ قیمت مسکن شروع به اصلاح کرد، بسیاری از افرادی که نمی‌توانستند پرداخت‌های وام خود را انجام دهند، شاهد به وجود آمد بحران سلب مالکیت بودند. در آن زمان بود که بسیاری از موسسات بزرگ آمریکا در آستانه‌ی ورشکستگی قرار گرفتند.
باید این نکته را هم گفت که با توجه به شواهد موجود، در صورتی که حباب قیمت بازار مسکن اصلاح کند نباید انتظار داشت پیامد‌های آن مشابه بحران مالی جهانی ۲۰۰۷-۲۰۰۹ باشد (یه لحاظ وسعت یا گرانش اقتصاد کلان). محققان و پژوهشگران در فدرال رزرو دالاس معتقدند که استقرض بیشتر نمی‌تواند منجر به رونق بیشتر بازار شود. پس شاهد وقایع بحران مسکن قبلی نخواهیم بود.
فارغ از اینکه وضعیت فعلی بازار مسکن در آمریکا اصلا حباب است یا نه، باز هم چیزی از چالش‌ها و دشواری‌های پیش رو کم نمی‌کند. با توجه به وضعیت تورمی که فدرال رزرو را به سمت افزایش نرخ وام مسکن سوق داده است، مارک زندی (Mark Zandi) اقتصاددان ارشد Moody’s Analytics می‌گوید که افزایش نرخ‌های وام مسکن، موجب اصلاح قیمت مسکن خواهد شد. او هم این افزایش قیمت را حباب نمی‌داند. اما به گمان او این ارزش‌گذاری بیش از حد منطقه‌ای می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن در سال‌های آتی شود.
بازار مسکن ایران و حباب قیمت
حالا با توجه به آنچه که گفتیم، بهتر است نیم‌نگاهی هم به بازار مسکن ایران بیندازیم. بازار مسکن ایران هم دست کمی از این شرایط ندارد. اگر در آمریکا اوضاع این‌طور است در ایران هم شاهد آن هستیم که طبق آمارهای رسمی، رشد قیمت مسکن در طی یک ماه بسیار بالا بوده است. به طوری که عده‌ای حالا معتقدند که حتی مالیات بر خانه‌های خالی هم نمی‌تواند راه به جایی ببرد. در همین خرداد ماه سال جاری (۱۴۰۱) بود که میانگین قیمت مسکن در تهران رکودهای عجیبی را جا به جا کرد. به طوری که بیشترین رشد قیمت مسکن در این ماه، ۱۴.۲٪ بوده است. انتظارات تورمی یکی از عواملی بود که رشد قیمت مسکن را رقم زد. هم‌چنین در شرایطی که حالا قیمت مسکن از نرخ تورم بیشتر است، به افرایش تقاضا دامن می‌زند.
در ایران اگر به دنبال دلیل حباب قیمت بازار مسکن برویم، به سیاست های پولی می‌رسیم. یکی از معضلاتی که حباب قیمت را در بازار ایران پدید می‌آورد، دقیقا همان چیزی است که در آمریکا هم شاهد آن بوده‌ایم. یعنی رشد وام‌های رهنی. به این موارد نرخ سود بانکی پایین و شرایط تورمی پایدار را هم اضافه کنید. شاید بشود گفت که برخی حق دارند به سراغ مسکن می‌روند تا دارایی خود را در برابر تورم حفظ کنند. امری که خود به افزایش تقاضا و در نتیجه وقوع حباب قیمت مسکن دامن می‌زند. سوالی که پیش می‌آید این است که آیا ارزش کنونی مسکن با ارزش ذاتی آن برابر است؟ بعید است بتوانید کسی را پیدا کنید که پاسخی مثبت برای این سوال داشته باشد.
