اوراق تسه چیست؟ اولویت یافتن در دریافت وام مسکن

در سال‌های اخیر، خرید مسکن به چنان چالش بزرگ تبدیل شده که غلبه بر آن بدون دریافت وام برای بسیاری غیرممکن است. در ایران، افراد برای دریافت وام مسکن باید به بانک مسکن مراجعه کنند. در سال‌های گذشته، متقاضیان دریافت این وام باید در بانک مسکن حساب سپرده‌ای ایجاد می‌کردند و یک سال مبلغ سپرده‌شان را تغییر نمی‌دادند تا پس از این بازه، وام خود را دریافت کنند. اما با توجه به موانعی که در مسیر خانه‌دار شدن افراد با این رویه وجود داشت، بانک مسکن دست به انتشار اوراقی به نام اوراق تسه زد. در این مقاله توضیح می‌دهیم که اوراق تسه چیست، چه مدت اعتبار دارد و نحوه خرید و فروش آن به چه صورت است.

اوراق تسه چیست؟

اوراق تسه نام دیگر اوراق تسهیلات مسکن است. همانطور که گفتیم، دلیل انتشار این اوراق، برطرف کردن برخی محدودیت‌ها بود که در رویه مرسوم دریافت وام مسکن وجود داشت. برای مثال، در روش قدیمی دریافت وام مسکن، حق برداشت و استفاده از موجودی حساب سپرده یک‌ساله نزد بانک وجود نداشت. همچنین ممکن بود، برای عده‌ای مقدور نباشد که تا یک سال برای دریافت وام صبر کنند. اما اکنون افراد با خرید اوراق تسه، در مقایسه با افراد عادی متقاضی وام مسکن در اولویت قرار می‌گیرند.

اوراق تسه یا همان اوراق تسهیلات مسکن از جمله اوراق بهاداری است که در بازار فرابورس ایران داد و ستد و توسط بانک مسکن منتشر می‌شود. این اوراق به افرادی تعلق می‌گیرد که در بانک مسکن حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز دارند. هر برگه از این اوراق نماینده ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال تسهیلات خواهد بود

مدت اعتبار اوراق تسه چقدر است؟

اوراق تسه محدودیت اعتبار دارند. به همین دلیل است که هر سری از این اوراق با یک نماد خاص مشخص می‌شود. نماد این اوراق در فرابورس، با توجه به تاریخ صدور آن نام‌گذاری می‌شود. این نماد از کلمه «تسه» که سه حرف آغازین واژه تسهیلات است، به علاوه‌ی چهار رقم تشکیل می‌شود.

این اعداد از چپ به راست بیان‌گر سال و ماه صدور اوراق هستند. مثلا دو رقم سمت چپ در نماد «تسه ۹۷۱۱» بیانگر این موضوع است که این اوراق در سال ۱۳۹۷ منتشر شده‌اند. دو رقم بعدی نیز به ماه صدور اشاره دارد که در اینجا بهمن است.

گفتیم که مدت اعتبار اوراق تسهیلات مسکن محدود است. این اوراق برای مدت دو سال شمسی معتبر هستند. به همین خاطر اگر سررسید آن‌ها نزدیک باشد، با قیمت متفاوتی در فرابورس خرید و فروش می‌شوند. هر چه تاریخ سررسید اوراق تسه نزدیک‌تر باشد، قیمت آن کمتر خواهد بود.

در مثالی که بالاتر بیان کردیم اوراق تسه با نماد تسه ۹۷۱۱ تا بهمن‌ ماه سال ۱۳۹۹ اعتبار دارند. البته این اوراق می‌توانند حداکثر برای دو دوره شش ماهه (در مجموع یک سال) نیز تمدید شوند. این امر تنها در صورت صلاح‌دید و موافقت بانک مسکن اتفاق می‌افتد.

در این میان توجه به این نکته نیز حائز اهمیت است که اگر دارنده اوراق تسه در مدت اعتبار، از این تسهیلات استفاده نکرده باشد، مبلغی که برای خرید آن پرداخت کرده به وی بازگردانده نخواهد شد.

نحوه خرید اوراق تسهیلات مسکن (تسه)

حال که از ویژگی‌ها و کاربرد اوراق تسه گفتیم، باید ببینیم که روش خرید این اوراق چیست. برای این کار دو راه وجود دارد. راه اول این است که از طریق بانک مسکن اقدام کرده و بابت سپرده خود، اوراق بگیرید. اما اگر برای خرید ملک و گرفتن وام عجله دارید، باید از راه دوم استفاده کرده و اوراق تسه را از افراد دیگری که آن را در اختیار دارند، بخرید. در ادامه، هر یک از این روش‌ها را توضیح می‌دهیم.

روش اول: دریافت اوراق تسه از طریق حساب ممتاز بانک مسکن

در این روش باید به یکی از شعب بانک مسکن مراجعه کرده و اقدام به افتتاح حساب ممتاز با سود سپرده ۹ درصد کنید. در این حالت، شما باید حداقل ۲۷ میلیون تومان را به مدت سه ماه در حساب خود نگه‌ دارید. پس از آن، بانک به ازای هر ۲۷ میلیون تومان، در نوبت اول ۳ برگه حق تقدم تسهیلات مسکن و پس‌ از آن به ازای همان مبلغ در هر ماه یک برگه دیگر را به سپرده‌گذار خواهد داد. این اوراق در روز پانزدهم هر ماه به سپرده‌گذار اعطا می‌شود و پس از انجام فرایندهای اداری، از اول ماه بعد این اوراق قابلیت معامله در بازار را دارند.

روش دوم: خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس

اوراق تسهیلات مسکن در بازار فرابورس معامله می‌شوند. گام اول برای خرید اوراق تسه، اطلاع از شرایط اعطای تسهیلات بانک مسکن است. چرا که اگر متقاضی، تمایل به خرید یک واحد مسکونی داشته باشد که در چارچوب شرایط و ضوابط واحدهای مسکونی مشمول تسهیلات بانک مسکن نگنجد، نمی‌تواند از این تسهیلات بهره‌مند شود. در واقع این مرحله باید پیش از خرید اوراق انجام شود و توجه به آن امری ضروری است.

پس از اطلاع از شرایط اعطای تسهیلات، اگر متقاضی، کد بورسی داشته باشد، می‌تواند اوراق مذکور را خریداری کند. این امر به صورت حضوری، تلفنی و یا اینترنتی و از طریق کارگزاری‌ها مقدور خواهد بود. در اینجا باید یادآور شد که در ثبت سفارش به هر یک از شیوه‌های یادشده، علاوه بر کد بورسی، امضای برگه‌های قرارداد مربوط به هر یک از این روش‌ها نیز از ملزومات کار است.

اما گام بعدی پس از دریافت کد بورسی برای خرید اوراق تسه چیست؟ مرحله بعدی، واریز وجه خرید اوراق تسه به حساب کارگزاری و تکمیل فرم‌های درخواست خرید است. با انجام این مراحل، اوراق مذکور برای متقاضی خریداری می‌شود. پس از گذشت سه روز کاری، گواهی اوراق خریداری شده آماده تحویل به مشتری است. متقاضی باید این برگه را دریافت و نزد بانک مسکن ارائه کند.

بعد از اینکه متقاضی مراحل بانکی را انجام داد و وام خود را از بانک مسکن دریافت کرد، اوراق مربوطه توسط بانک باطل می‌شود. با انجام این کار، این اوراق دیگر قابل فروش نخواهند بود. به هنگام ثبت سند در دفاتر ثبت اسناد رسمی، چک حاوی مبلغ وام از جانب نماینده بانک به فروشنده تحویل داده می‌شود. اگر معاملاتی بین اعضای یک خانواده (بستگان درجه یک) صورت گرفته باشد، این معاملات از دید بانک صوری در نظر گرفته می‌شود و مشمول وام نخواهد شد.

احتمالا این سوال برای شما به وجود آمده است که با توجه به خرید و فروش اوراق تسه در بازار سرمایه، چطور می‌توان از قیمت این اوراق آگاه شد و مبنای قیمت‌گذاری این اوراق چیست. بهای اوراق تسه، وابسته به عرضه و تقاضاست و از این رو متغیر است. برای اطلاع از آخرین قیمت اوراق تسه، می‌توانید به سامانه شرکت مدیریت فناوری بورس تهران به آدرس www.tsetmc.com و یا سایت شرکت فرابورس ایران به آدرس www.ifb.ir مراجعه کنید. دامنه نوسان تسهیلات مسکن، همانند سهم‌های موجود در بازار، در محدوده  ۵+ درصد یا ۵- درصد قیمت پایانی روز قبل خود است.

تعداد مجاز خرید اوراق تسهیلات مسکن

برای خرید اوراق تسهیلات مسکن، محدودیت حجمی وجود دارد. حداکثر اوراق مجاز برای خرید هر کد معاملاتی در هر جلسه معاملاتی به تاریخ انتشار اوراق بستگی دارد. در همین راستا، ثبت سفارش خرید در کلیه نمادهای اوراق تسه از مهر ماه ۱۳۹۴ به قبل (نمادهای قبل از تسه ۹۴۰۷) حداکثر تا سقف ۹۰ برگه میسر است. اما حداکثر تعداد مجاز خرید اوراق منتشره از آبان ماه ۱۳۹۴ به بعد برای هر کد و در هر جلسه معاملاتی ۱۴۰ ورقه است.

در صورتی که فردی بخواهد اوراق تسهیلات مسکن پس از آبان ۱۳۹۴ و پیش از مهر ۱۳۹۴ را به صورت همزمان خریداری کند، در هر جلسه معاملاتی مجاز به خرید حداکثر ۱۴۰ برگه خواهد بود.

تعداد اوراق تسه به میزان تسهیلات درخواستی افراد بستگی دارد. مثلا اگر متقاضی این اوراق، تقاضای دریافت تسهیلات خرید یا احداث واحد مسکونی به مبلغ ۳۰۰ میلیون ریال را دارد، می‌تواند ۶۰ ورقه از اوراق تسه را به ارزش هر ورقه پنج میلیون ریال خریداری کند. پس از آن باید گواهی اوراق خریداری شده و سایر مدارک مورد نیاز را به شعب بانک مسکن تسلیم کند.

کارمزد خرید و فروش اوراق تسه چقدر است؟

برای خرید اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس، کارمزد وجود دارد. خریداران این اوراق باید ۰/۰۰۴۹ از مبلغ کل سفارش خود را به عنوان کارمزد پرداخت کنند. این مبلغ در هنگام فروش این اوراق، برابر ۰/۰۰۲۴ خواهد بود.

به طور خلاصه:

کارمزد خرید: ۰/۰۰۴۹ یا (۰.۴۹ درصد مبلغ معامله)
کارمزد فروش: ۰/۰۰۲۴ یا (۰.۲۴ درصد مبلغ معامله) 

محدودیت زمانی معامله اوراق تسهیلات مسکن

برای اوراق منتشره از تاریخ آبان ماه سال ۱۳۹۴ به قبل (یعنی از تسه ۹۴۰۸ به قبل) امکان فروش تا دو ماه پس از خرید میسر خواهد بود. البته این محدودیت زمانی در مورد اوراقی که تنها چهار ماه از مهلت معاملاتی آن‌ها باقی مانده است، وجود ندارد.

در مورد اوراق منتشره بعد از این تاریخ (یعنی بعد از ۹۴۰۸) این مهلت به چهار ماه افزایش پیدا می‌کند. یعنی خریدار تا چهار ماه پس از خرید این اوراق نمی‌تواند آن‌ها را بفروشد.

جمع‌بندی

از اوراق تسه برای دریافت وام مسکن استفاده می‌شود. این شیوه‌ای است که افراد بسیاری به کمک آن اقدام به دریافت تسهیلات وام مسکن می‌کنند. خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن در بازار فرابورس صورت می‌گیرد. خرید این اوراق نیازمند دارا بودن کد بورسی است و ثبت سفارش می‌تواند هم به صورت حضوری و هم به صورت آنلاین انجام شود.

تاکید دوباره بر این نکته ضروری است که پیش از خرید این اوراق، حتما از شرایط اعطای تسهیلات مطلع شوید. چرا که هر یک از دارندگان این اوراق تنها یک مرتبه حق دریافت تسهیلات را دارند.