اوراق اجاره چیست؟ تأمین مالی از طریق مالکیت مشاع دارایی‌ها

در بازار سهام با تنوع بالایی از اوراق بهادار مواجه هستیم که هر کدام کارکرد متفاوتی با دیگری دارند اما به سه دسته‌ی کلی اوراق صاحبان سهام، اوراق مبتنی بر بدهی و هم‌چنین ابزار مشتقه تقسیم می‌شوند. اوراق اجاره در واقع یکی از انواع مختلف اوراق بهادار است که در زیرمجموعه‌ اوراق مبتنی بر بدهی قرار می‌گیرد و با ویژگی‌های خاص خود مثل سود معین و تضمین‌شده، به ابزاری کارآمد و موثر و با ریسک پایین در بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی تبدیل شده است. اما کاربرد اوراق اجاره چیست و چه انواعی دارد؟ دستورالعمل اوراق اجاره به چه صورت است و تفاوت‌های اصلی آن با سایر اوراق مبتنی بر بدهی یا اوراق قرضه چیست؟

اوراق اجاره چیست؟

برای این‌که توضیح دهیم اوراق اجاره چیست، باید ابتدا به بازار فرابورس اشاره‌ای داشته باشیم. می‌دانیم که این بازار پنج زیرمجموعه مختلف دارد. یکی از این زیرمجموعه‌ها، بازار ابزارهای نوین مالی است که شامل ابزاری مثل اوراق خزانه اسلامی و اوراق اجاره می‌شود. از جمله مزایایی که این اوراق دارند آن است که به لحاظ مسائل دینی و اسلامی نیز تاییدشده هستند.

اوراق اجاره که یکی از انواع صکوک محسوب می‌شوند، با هدف تأمین مالی در زمینه‌های تولیدی و خدماتی به انتشار می‌رسند. سازوکار اوراق اجاره مبتنی بر سهام به شکلی است که فرد می‌تواند از منافع یک دارایی بهره ببرد و در ازای آن اجاره‌بهای دارایی را به مالک پرداخت کند. یعنی اگر یک شرکت تجهیزاتی را از مالک اجاره کند، این تعریف، می‌تواند صحیح باشد.

اما می‌توان به شیوه‌های دیگری نیز اجاره را انجام داد. یعنی اگر اوراق اجاره منتشر شوند، می‌توان تجهیزات موردنیاز را به نمایندگی از سرمایه‌گذاران خریداری کرد. سپس می‌توان تجهیزات خریداری‌شده را به شرکتی که به آن‌ها نیاز دارد (بانی)، اجاره داد. در انتها هم این امکان وجود دارد که تجهیزات مذکور با همان قیمت ابتدایی به بانی -که در قسمت‌های بعد درباره آن بیشتر توضیح داده‌ایم- فروخته شود. در نتیجه اصل پول حاصل می‌شود و می‌توان بدهی سرمایه‌گذاران را پس داد. البته سرمایه‌گذاران در این مدت هم سودی را در بازه‌های زمانی مختلف دریافت می‌کنند.

قبل از این که به جزئیات بیش‌تر اوراق اجاره بپردازیم، لازم است پیش‌زمینه‌ای از مقوله‌ی صکوک داشته باشیم، چرا که این اوراق نوعی از صکوک محسوب می‌شوند.

صکوک چیست؟

صُکوک یکی از ابزارهای مالی اسلامی است که طبق آن دارندگان اوراق به صورت مشاع مالک یک یا مجموعه‌ای از دارایی‌ها و منافع حاصل از آن‌ها هستند.

بر این اساس، صکوک اجاره یا همان اوراق اجاره، زیرمجموعه ابزارهای بدهی قرار می‌گیرد. در صکوک اجاره در ازای دریافت اجاره‌بها از مالک، حق استفاده از دارایی مطابق یک قرارداد قانونی به شخص یا شرکتی دیگر واگذار می‌شود. مدت‌زمان اجاره نیز در قرار مشخص خواهد شد. بر این اساس می‌توان اجاره را در ابتدا یا انتهای دوره یا در سررسیدهای ماهانه، فصلی یا سالانه پرداخت کرد.

برای این‌که بتوان از مزایای این اوراق بهره‌مند شد، باید به سراغ افرادی رفت که پول مازاد در اختیار دارند. از جمله مزایای این اوراق این است که هر زمان سرمایه‌گذار به پول نقد نیاز داشته باشد، می‌تواند مانند سایر اوراق بهادار، این اوراق را نیز به متقاضیان عرضه کند.

منظور از مشاع در تعریف اوراق اجاره چیست؟

قانون می‌گوید که صکوک اجاره باید برای خرید دارایی‌های ثابتی مانند ماشین‌آلات و تجهیزات، وسایل حمل‌ونقل مانند کشتی، زمین، ساختمان و تأسیسات منتشر شود. به این ترتیب مشخص است که خریدار این اوراق، مالک دارایی محسوب می‌شود. اما در بالا گفتیم که دارنده اوراق به صورت مشاع مالک بخشی از دارایی خواهد بود.

برای این‌که این مفهوم را بهتر بررسی کنیم، مثالی را ارائه می‌کنیم. در نظر بگیرید که یک شرکت کشتی‌رانی برای خرید یک کشتی به مبلغ زیادی نیاز دارد. اما تهیه و پرداخت این مبلغ از توان شرکت خارج است. به همین دلیل، تصمیم می‌گیرد که اوراق اجاره مبتنی بر سهام منتشر کند. با توجه به این‌که ارزش اسمی هر ورقه اجاره برابر با یک میلیون ریال است، برای تأمین سرمایه موردنیاز، باید تعدادی ورقه منتشر شود.

حال فرض کنید که شما تعدادی از این اوراق را خریداری می‌کنید. درست است که مطابق با تعریف صکوک اجاره، شما مالک دارایی هستند، اما مالک تمام آن نیستید. چرا که شما تنها بخشی از سرمایه شرکت را تأمین کرده‌اید. افراد دیگری نیز مانند شما وجود دارند که مابقی این اوراق را خریداری کرده‌اند. پس شما نسبت به دارایی پایه موضوع اوراق اجاره، مالکیت مشاع دارید. پس از این‌که این اوراق را خریداری کردید، طی دوره‌های زمانی مشخصی، مبالغی به عنوان سود اوراق به شما تعلق می‌گیرد.

مثالی از اوراق اجاره مبتنی بر سهام

در نظر بگیرید که یک شرکت دارید. برای این‌که کار خود را ادامه دهید، باید ماشین‌آلات و تجهیزات خاصی را تهیه کنید. اما به لحاظ مالی در شرایطی نیستید که بخواهید مبلغی را برای خرید یا اجاره این وسایل هزینه کنید. به همین دلیل باید به دنبال یک روش باشید که بتوانید بر اساس آن، تأمین مالی خود را انجام دهید. پس به سراغ اوراق اجاره می‌روید. سرمایه‌گذاران این اوراق را پس از انتشار دریافت می‌کنند و در اختیار شما می‌گذارند. به این ترتیب سرمایه موردنیاز را برای خرید تجهیزات به دست می‌آورید. اما در ازای آن باید در زمان‌های معین، سودی را به سرمایه‌گذاران پرداخت کنید. پس از این‌که این اوراق منتشر شد، سرمایه‌گذاران می‌توانند درست مانند سهام، آن‌ها را خرید و فروش کنند.  

اکنون اوراق اجاره را می‌توان در بازار ثانویه معامله کرد. همان‌گونه که برای معاملات سهام به کد بورسی نیاز است، برای معاملات اوراق اجاره نیز باید کد معاملاتی داشت.

حال باید دید که روال انتشار اوراق اجاره چیست. آیا می‌توان به آسانی و در هر زمانی این اوراق را منتشر کرد؟ قطعا نه. زمانی که با سازوکار این اوراق بیشتر آشنا شویم، می‌توانیم پاسخی مشخص به این سوال بدهیم. اما لازم است که ابتدا لزوم استفاده از این اوراق را متوجه شویم و سپس ارکان آن را بشناسیم. پس از آن روال انتشار و فروش این اوراق را نیز خواهیم آموخت.

دلیل استفاده از اوراق اجاره چیست؟

شرکتی را در نظر بگیرید که تا حالا کالاهای خود را در بازارهای داخلی به فروش می‌رسانده است. اما حال قصد دارد از طریق کشتی، اجناس خود را به کشوری دیگر صادر کند. مشخص است که این شرکت تا کنون تنها با حمل‌ونقل زمینی کالاهای خود را جابه‌جا می‌کرد و داخل کشور می‌فروخت. اما اکنون با توجه به آغاز صادرات، به کشتی‌های باربری نیاز دارد. از سمتی دیگر شرایط شرکت در حال حاضر به شکلی نیست که بتواند وجه کافی را برای خرید کشتی بپردازد. پس لازم است به دنبال یک راه‌حل کارآمد باشد. اگر این شرکت بخواهد به سراغ وام‌های بانکی برود، قطعا مشکلات فراوانی در این مسیر وجود خواهد داشت. مثلا می‌توان به مشکلات زیر اشاره کرد:

• دریافت وام و تسهیلات بانکی فرآیندی زمان‌بر و طاقت‌فرساست.
• برای دریافت وام به ضامن نیاز است.
• دریافت وام موجب می‌شود هزینه‌های جانبی به شرکت تحمیل شود.

ارکان اوراق اجاره چیست؟

در این بخش هشت رکن اوراق اجاره را بررسی خواهیم کرد.

بانی

می‌توان گفت اولین رکن این اوراق بانی نام دارد. هر شرکت تجاری یا هر شخص عمومی دولتی که به یک دارایی نیاز دارد ولی توان خرید آن را ندارد، بانی است. بانی همانند مستاجر است. درست همان‌طور که افراد به خانه نیاز دارند ولی توان خرید ندارند و به سراغ اجاره ملک می‌روند، بانی نیز به سراغ اوراق اجاره مبتنی بر سهام می‌رود.

نهاد واسط

رکن دیگر این اوراق نهاد واسط است. در واقع این نهاد عاملی است که موجب انتشار اوراق اجاره می‌شود. در واقع نهاد واسط بر اساس قوانین، در مقام یک وکیل ایفای نقش می‌کند؛ وکیلی دوجانبه هم برای بانی و هم برای سرمایه‌گذار.

عمده فعالیت نهاد واسط تا پیش از انتشار اوراق اجاره است. این نهاد باید قراردادی را با عامل فروش،‌ بازارگردان و متعهد پذیره‌نویسی تنظیم و منعقد کند. به علاوه پس از این‌که این اوراق منتشر شد، باید آن‌ها را به سرمایه‌گذاران تحویل دهد. هم‌چنین دریافت سود و تقسیم آن میان دارندگان اوراق از دیگر وظایف نهاد واسط است. برخی مواقع نیز پیش می‌آید که پرداخت سود و ارائه اصل اوراق در اختیار شرکت سپرده‌گذاری مرکزی اوراق بهادار قرار می‌گیرد. هم‌چنین تسویه وجوه نیز به عنوان عامل پرداخت به این شرکت واگذار می‌شود.

پس اکنون می‌توان دریافت که نقش نهاد واسط در انتشار اوراق اجاره چیست. بانی به نهاد واسط مراجعه می‌کند و این نهاد با انتشار اوراق و فروش آن به سرمایه‌گذار، وجه نقد دریافت می‌کند. سپس این مبلغ را در اختیار بانی قرار می‌دهد و بانی در زمان‌های مشخصی اجاره‌بها را به نهاد واسط پرداخت می‌کند. در نهایت نهاد واسط نیر این اجاره‌بها را در قبال سود اوراق در اختیار سرمایه‌گذاران قرار می‌دهد.

عامل فروش

این عامل در واقع یک شخصیت حقوقی است که با هماهنگی ناشر، اوراق اجاره را به فروش می‌رساند. بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری، کارگزاری‌های بورس و هم‌چنین شرکت‌های تأمین سرمایه این عاملیت را به عهده می‌گیرند. بانی، عامل فروش را انتخاب می‌کند. سپس قراردادی میان عامل فروش و نهاد واسط منعقد می‌شود. در ادامه و بر اساس این قرارداد، عامل فروش که در مقام نماینده ناشر قرار دارد، اوراق اجاره را برای فروش عرضه می‌کند. پس به طور خلاصه، عامل فروش با وکالتی که از نهاد واسط دریافت می‌کند، اوراق را به فروش می‌رساند.

عامل پرداخت

عامل پرداخت، سودها و اصل مبالغ اوراق را به عهده دارد. در این مورد، شرکت‌های سپرده‌گذاری در نقش عامل پرداخت ایفای نقش می‌کنند. به این ترتیب تمامی وجوه از بانی به سرمایه‌گذار منتقل می‌شود. لازم به ذکر است که در پایان سررسید اوراق اجاره، دارایی‌ای که اجاره داده شده است، به فروش می‌رود. سپس هزینه‌هایی مانند استهلاک کسر می‌شود و باقی‌مانده مبلغ در میان دارندگان اوراق تقسیم می‌شود.

متعهد پذیره‌نویس

متعهد پذیره‌نویس، شخص یا نهادی است که تعهد می‌کند در شرایط عدم خریداری تمام اوراق از جانب سرمایه‌گذاران در هنگام پذیره‌نویسی، باقی‌مانده اوراق را خریداری کند. پس متعهد پذیره‌نویسی، خریدار اوراق باقی‌مانده است.

سرمایه‌گذاران

سرمایه‌گذاران اوراق اجاره، در نقش خریداران این اوراق ظاهر می‌شوند. شاید گمان کنید دارندگان و صاحبان این اوراق تنها در سود و بهره آن سهیم هستند. اما باید گفت که آن‌ها در تأمین مالی نیز نقش مستقیمی دارند. در واقع این افراد سرمایه‌های خود را روی هم می‌گذارند و به این ترتیب به شرکتی که اوراق به نام‌ آن‌ها انتشار یافته است، کمک می‌کنند. در این شرایط شرکت مذکور می‌تواند کالا یا وسایل موردنیاز خود را خریداری کند. سپس در بازه‌های زمانی مشخصی سودی را به دارندگان اوراق اجاره مبتنی بر سهام پرداخت می‌کند. در حقیقت این سود مانند اجاره‌ای است که به سرمایه‌گذاران پرداخت می‌شود.

برای درک بهتر این مسئله این‌طور در نظر بگیرید که یک خانه را اجاره می‌کنید و ماهیانه مبلغی را بابت اجاره پرداخت می‌کنید. شرکت این اجاره‌بها را به عنوان سود برای دارندگان اوراق در نظر می‌گیرد.

ضامن

ضامن فردی است که از بانی مستقل است. این فرد باید توانایی مالی کافی را داشته باشد. چرا که اگر بانی به تعهدات خود پایبند نباشد، ضامن باید بتواند سود و اصل مبلغ سرمایه‌گذار را پرداخت کند. البته برخی از شرکت‌ها به دلیل برخورداری از رتبه‌های اعتباری بالا، می‌توانند حتی بدون ضامن هم فعالیت خود را انجام دهند.

بازارگردان

بازارگردان با تعهدی که می‌دهد می‌کوشد تا عرضه و تقاضا را در بازار تنظیم کند. در حقیقت این افراد به روان‌سازی بازار کمک می‌کنند. به این ترتیب مشخص است که باید وجوه نقد زیادی داشته باشند تا در مواقع لوزم با خرید و فروش‌هایی که انجام می‌دهند، به درستی بازار را تنظیم کنند.

دستورالعمل انتشار اوراق اجاره مبتنی بر سهام

انتشار اوراق اجاره با استفاده از دستورالعمل‌های مشخصی انجام می‌شود که به شرح زیر است:

• در آغاز شرکت باید به سراغ یک مشاور عرضه برود. او از مشاور می‌خواهد که راهنمایی‌های لازم را به منظور تأمین مالی در اختیار او قرار دهد. در وهله نخست، مشاور وضعیت شرکت بانی را مورد بررسی قرار می‌دهد تا متوجه شود که آیا شرایط ابتدایی برای انتشار این اوراق برقرار است یا خیر.
• پس از آن، مشاور مستندات لازم را به منظور انتشار اوراق به شرکت بورس اوراق بهادار ارسال می‌کند.
• سازمان با بررسی مستندات و مدارک، و در صورت عدم وجود مشکل، موافقت خود را بیان می‌کند. سپس شرکت مدیریت دارایی مرکزی بازار سرمایه، نهاد واسطی را که مسئول انتشار اوراق است، معرفی می‌کند.
• مشاور عرضه، قراردادها را در فرمتی که سازمان بورس اعلام کرده است، تنظیم می‌کند. پس از این‌که ناشر قراردادها را تأیید کرد، فرم‌ها را به او تحویل می‌دهد.
• ناشر یا همان نهاد واسط، به بررسی مدارک موردنیاز می‌پردازد تا مجوز انتشار را صادر کند. اگر مشکلی در حساب‌ها و سایر مسائل ملی وجود نداشته باشد، ناشر اقدام به انتشار اعلامیه پذیره‌نویسی می‌کند.
• پس از تعیین زمان پذیره‌نویسی، سرمایه‌گذاران این اوراق را خریداری می‌کنند. اگر تمام اوراق منتشره در زمان معین به فروش نرود، متعهد پذیره‌نویسی وارد عمل می‌شود و باقی‌مانده اوراق را خریداری می‌کند.
• بعد از این‌که فرآیند عرضه اوراق به پایان می‌رسد و تأییدیه تکمیل پذیره‌نویسی صادر می‌شود، سازمان بورس به ناشر اجازه می‌دهد که وجوه واریزی را برداشت کند. سپس ناشر وجوه به‌دست‌آمده را به حساب بانی واریز می‌کند.
• در نهایت هم معاملات ثانویه آغاز می‌شود. سپس بانی سودی را که در پی استفاده دارایی جدید به دست می‌آورد، به صورت قسطی و تا زمان سررسید واریز می‌کند.

ریسک و بازده اوراق اجاره چگونه است؟

از جمله مزایای اوراق اجاره مبتنی بر سهام این است که ریسک بسیار کمی در قیاس با سهام شرکت‌ها دارند. بهتر است در این‌جا به دو ریسک مرتبط با این اوراق اشاره‌ای کوتاه داشته باشیم. این دو ریسک عبارت‌اند از ریسک‌های غیرمالی و مالی.

ریسک غیرمالی

ریسک‌های غیرمالی به ریسک‌هایی مانند استهلاک تدریجی دارایی یا ریسک از بین رفتن تمام با بخشی از دارایی اطلاق می‌شود. اما این ریسک‌ها را می‌توان با بیمه کردن دارایی، به میزان زیادی کاهش داد. ریسک قوانین و مقررات این اوراق با در نظر گرفتن مواردی که در هنگام عقد قرارداد درج می‌شود، بسیار کم است. هم‌چنین از آن‌جا که نهادهای اسلامی بر این اوراق نظارت می‌کنند، می‌توان دریافت که به لحاظ پیروی از شریعت نیز، ریسک این اوراق بسیار پایین است و می‌توان به آن‌ها اعتماد کرد.

ریسک مالی

به این مسئله دقت کنید که نخستین ریسکی که پس از پذیرش شرکت و صدور مجوز به نهاد واسط به منظور انتشار اوراق به وجود می‌آید، مربوط به جمع‌آوری وجوه نقد به میزان لازم است. البته مشخص است که این ریسک متوجه سرمایه‌گذاران نیست. بلکه بانی و نهاد واسط ممکن است درگیر چنین ریسکی شوند. همان‌طور که گفتیم، متعهد پذیره‌نویسی برای پوشش این ریسک می‌تواند موثر واقع شود.

اما دیگر ریسک‌های مالی مربوط به اوراق اجاره چیست؟ یکی از این موارد، ریسک نقدینگی است که برای بانی به وجود می‌آید. هم‌چنین ریسک نکول (عدم انجام تعهدات از جانب بانی) نیز از جمله مواردی است که خریداران اوراق با آن روبرو می‌شوند.

به این نکته نیز توجه کنید که اجاره‌بهایی که به این اوراق مربوط می‌شود در گذر زمان تغییر نمی‌کند. به این ترتیب، اگر نرخ بازده سایر اوراق موجود در بازار تغییر کند، این امکان وجود دارد که سرمایه‌گذاران در بازار ثانویه اوراق خود را به فروش برسانند. زمانی که این اتفاق بیفتند، ارزش بازاری اوراق اجاره مبتنی بر سهام کم می‌شود. به این ترتیب شاهد ایجاد ریسک نرخ بهره خواهیم بود.

انواع اوراق اجاره چیست؟

انواع اوراق اجاره را می‌توان از دو منظر دسته‌بندی کرد. یکی بر اساس نوع قرارداد اجاره که عبارت است از:

• اوراق اجاره به شرط تملیک
• اوراق اجاره عادی

هم‌چنین می‌توان انواع اوراق اجاره را با توجه به هدفی که برای آن منتشر می‌شوند به سه گروه تقسیم کرد:

• اوراق اجاره با هدف تأمین دارایی
• اوراق اجاره با هدف تأمین نقدینگی
• اوراق اجاره رهنی

اوراق اجاره به شرط تملیک

در این نوع از سهام اجاره، نهاد واسط باید در پایان سررسید این اوراق، دارایی را به همان قیمت اولیه به بانی بفروشد و مبلغ حاصل را به سرمایه‌گذاران برگرداند. در واقع هم‌زمان با انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک، شرکت تعهد می‌دهد که در پایان سررسید، دارایی را به همان قیمت آغازین خریداری کند. یعنی این اوراق تنها در صورتی منتشر می‌شود که شرکت درخواست‌کننده تعهدی مبنی بر خرید اوراق بدهد. با انتشار این اوراق، سرمایه‌گذار در خصوص بازگشت اصل سرمایه خود اطمینان حاصل می‌کند.

اوراق اجاره عادی

در این اوراق برخلاف اوراق اجاره به شرط تملیک، شرکت درخواست‌کننده تعهدی برای خرید دارایی پس از اتمام سررسید ندارد. به این ترتیب نهاد واسط باید به صورت آزاد دارایی را پس از پایان سررسید به فروش برساند. پس می‌توان دریافت که این امکان وجود دارد که دارایی با قیمتی کمتر و یا بیشتر از قیمت اولیه به فروش برسد. این امر نشان می‌دهد که تضمینی مبنی بر بازگشت اصل پول به شکل کامل وجود ندارد.

در این‌جا دو حالت پیش می‌آید. اگر دارایی با قیمتی بیش از قیمت ابتدایی فروخته شود، سرمایه‌گذاران سود بیشتری به دست خواهند آورد.

اما اگر دارایی به قیمتی کمتر از قیمت زمان خرید به فروش برسد،‌ باید جلوی ضرری که به سرمایه‌گذاران تحمیل می‌شود، گرفته شود. به این منظور از اوراق اختیار فروش استفاده می‌شود. سپس در قبال هر ورقه، یک قیمت مشخص که در برگه تعیین شده است به سرمایه‌گذاران پرداخت می‌شود.

با این تفاسیر می‌توان گفت اوراق اجاره عادی در مقایسه با اوراق اجاره به شرط تملیک ریسک بیشتری دارند. البته با در نظر گرفتن تعریف ریسک به ریوارد می‌توان دریافت که این اوراق بازدهی بیشتری را نیز به همراه دارند. در کشور ما، اوراق اجاره عادی منتشر نمی‌شوند و اوراق اجاره مبتنی بر سهام همگی به شرط تملیک هستند.

اوراق اجاره تأمین دارایی

در این نوع از اوراق صکوک اجاره، ناشر وجوه سرمایه‌گذاران را جمع‌آوری می‌کند. سپس کالایی را که بانی به آن نیاز دارد، خریداری می‌کند و در نهایت آن را به بانی اجاره می‌دهد. چنان‌چه قرارداد میان بانی و نهاد واسط از نوع قرارداد اجاره عادی باشد، تجهیزات خریداری‌شده ظرف مدتی معین، به بانی اجاره داده می‌شود. اما اگر قرارداد اجاره از نوع اجاره به شرط تملیک باشد، پس از این‌که بانی آخرین مبلغ اجاره را پرداخت کند، صاحب دارایی خواهد شد.

اوراق اجاره تأمین نقدینگی

در این نوع از اوراق اجاره، هدف این است که وجه نقد تامین شود. از آن‌جا که شرکت نیازمند وجوه نقد است، دارایی خود را به ناشر اوراق می‌فروشد. ناشر نیز با انتشار اوراق اجاره، وجه موردنیاز را برای خرید دارایی جمع‌آوری می‌کند. در نهایت همان دارایی را پس از خرید به بانی اجاره می‌دهد.

اوراق اجاره رهنی

در این نوع از اوراق اجاره مبتنی بر سهام، معمولا موسسه مالی اعتباری یا بانک نقش بانی را ایفا می‌کند. نهاد واسط با انتشار اوراق اجاره دارایی‌هایی را که بانی به صورت اجاره به شرط تملیک در اختیار دیگران قرار داده است، خریداری می‌کند. سپس واسط نیز از جانب سرمایه‌گذاران، صاحب دارایی‌هایی خواهد شد که بانی پیش‌تر به صورت اجاره به شرط تملیک، به دریافت‌کنندگان تسهیلات واگذار کرده است.

تفاوت اوراق مشارکت و اوراق اجاره چیست؟

ممکن است به نظر برسد که این اوراق مشابه همان اوراق مشارکت است؛ اما این دو مقوله در موارد زیر متفاوت هستند:

• اوراق مشارکت برای تأمین مالی پروژه‌های بزرگ منتشر می‌شوند. اما دارایی‌های پایه اوراق اجاره شامل دارایی‌های ثابتی مانند زمین و ساختمان یا ماشین‌آلات هستند.
• پس از پایان دوره اوراق مشارکت، مبلغی برابر با مبلغ اسمی به سرمایه‌گذاران پرداخت می‌شود. اما در پایان دوره اوراق اجاره، دارایی مورد اجاره فروخته می‌شود. اگر دارایی با کاهش ارزش مواجه شود، ضرر سرمایه‌ای رخ می‌دهد؛ که البته پیش‌تر گفتیم به کمک اوراق اختیار فروش می‌توان جلوی این ضرر را گرفت. هم‌چنین اگر ارزش دارایی بیشتر شود، موجب سودآوری سرمایه‌گذاران خواهد شد.
• دارایی پایه اوراق اجاره، دارایی‌هایی ثابت هستند؛ پس این احتمال وجود دارد که دارایی از بین برود. در این شرایط، ریسک حذف سرمایه در صورتی که دارایی فاقد بیمه باشد به وجود می‌آید. اما در اوراق مشارکت این ریسک وجود ندارد. به همان مثال کشتی برگردیم. اگر کشتی دچار سانحه‌ای شود و بیمه نباشد، سرمایه اولیه از بین خواهد رفت.

جمع‌بندی

اوراق اجاره یا همان صکوک اجاره، یکی از ابزارهای مالی بازار بدهی است که دارنده‌ی آن می‌تواند به صورت مشاع، مالک بخشی از دارایی‌ای باشد که شرکت به آن نیاز دارد. به طور کلی می‌توان نکات مربوط به اوراق اجاره را به صورت زیر خلاصه کرد:

• اوراق اجاره مانند اوراق مشارکت، دارای درصد سود ثابتی هستند. هم‌چنین پرداخت سود نیز در زمان‌های مشخصی انجام می‌شود.
• ناشر اوراق اجاره مبتنی بر سهام، باید در زمان مشخص، سود اوراق را به خریداران بپردازد.
• انتشار اوراق اجاره به منظور خرید دارایی‌های ثابت نظیر تجهیزات،‌ زمین و … انجام می‌شود.
• ناشر برای مرتبه اول، اوراق را از طریق نهادهای مالی یا شرکت فرابورس عرضه می‌کند. پس اطلاع یافتن از انتشار اوراق برای خرید آن‌ها ضروری است.
• ارزش اسمی اوراق، یک میلیون ریال است. خریدار با توجه به تعداد اوراقی که مورد نیاز است، باید مبلغ لازم را پرداخت کند.
• سود ناشی از مالکیت این اوراق و وجه حاصل از تسویه پایان دوره باید به حسابی واریز شود که خریدار به کارگزار اعلام کرده است.
• بانی باید برای انتشار اوراق، یک شرکت مستقل تأسیس کند. این شرکت واسطه‌ای میان شرکت بانی و سرمایه‌گذاران خواهد بود.
• هر زمان ناشر به هر دلیل نتواند در زمان معین سود را به خریداران پرداخت کند، ضامن این وظیفه را به عهده خواهد گرفت.