ایجاد تنوع در سبد سهام از طریق سرمایه‌گذاری در بخش املاک و زیرساخت
یکی از مهم‌ترین مواردی که در سرمایه‌گذاری باید به آن توجه شود، ایجاد تنوع در سبد سهام است. از جمله مواردی که در تخصیص دارایی مدنظر قرار می‌گیرد، سرمایه‌گذاری در گزینه‌هایی به جز سهام یا اوراق قرضه است. دو مورد از مهم‌ترین گزینه‌های جایگزین عبارت‌اند از: سهام زیرساختی و املاک. املاک شامل زمین و سازه‌های آن یا به عبارت دیگر املاک و مستغلات است. زیرساخت نیز مانند شبکه‌های حیاتی فیزیکی که صنایع، افراد و مناطق به آن‌ها نیاز دارند. مثل حمل‌ونقل، ارتباطات، فاضلاب، آب و سیستم‌های الکترونیکی. هم املاک و مستغلات و هم زیرساخت‌ها برای سرمایه‌گذاران ریسک‌گریز، گزینه‌های جذاب و فریبنده‌ای به شمار می‌روند. مخصوصا در یک بازار خرسی. در این مطلب از توان تحلیل، شباهت‌ها و تفاوت‌هایی میان این دو گزینه را بررسی خواهیم کرد و خواهیم گفت که چگونه با آگاهی از این موارد، می‌توانید یک پرتفوی کاملا بهینه بسازید.
فهرست مطالب این مقاله با دسترسی سریع
ایجاد تنوع در سبد سهام از طریق املاک و زیرساخت‌ها
ایجاد تنوع در سبد سهام چه در سرمایه‌گذاری مستقیم و چه در سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در بخش املاک و مستغلات، مزایایی دارد که اکنون به خوبی شناخته شده‌اند. نقش متنوع‌سازی در پرتفوی سازمان‌ها و نهادها به شکل گسترده‌ای موردبررسی قرار گرفته است. سهام زیرساختی و املاک همبستگی متفاوتی با سهام و اوراق قرضه دارند. از این رو خرید چنین سهامی در جلوگیری از نوسانات پرتفوی بسیار مفید و موثر است.
در گذشته سهام زیرساختی کمتر مورد توجه قرار می‌گرفتند؛ درست مانند سایر دارایی‌های جایگزین هم‌چون کامودیتی (Commodity) و یا سرمایه‌گذاری بخش خصوصی. اما شرایط با روی کار آمدن دولت بایدن دستخوش تغییر شده است. اکنون با حمایت‌های او از بازسازی زیرساخت‌های بزرگ در آمریکا، سرمایه‌گذاران باید از این فرصت استفاده کنند. آن‌ها می‌توانند با ایجاد تنوع در سبد سهام خود به شیوه‌ای موثرتر از قبل در این بخش سرمایه‌گذاری کنند. چرا که این حوزه، نویدبخش آینده‌ی خوبی است و می‌تواند گزینه‌ی مناسبی برای سرمایه‌گذاری باشد. از آنجایی که اقتصاد آمریکا به شدت بزرگ است و تمام بازارهای جهان را متاثیر از خود می‌کند، پیش‌بینی می‌شود این سیاست‌های جدید علاوه بر تإثیر روی بازارهای سهام آمریکا، سایر بورس‌های جهان را نیز تحت تاثیر قرار دهد.
در حقیقت اکنون زیرساخت‌ها در کانون توجه قرار گرفته‌اند و راه‌شان را به پرتفوهای نهادی و البته مجموعه‌های خصوصی -در وسعتی کمتر- پیدا کرده‌اند. آنچه موجب می‌شود افراد خواستار سهام زیرساختی باشند این است که به نظر می‌رسد این سهام به لحاظ وسعت و هم‌چنین عدم نقدشوندگی کاملا شبیه املاک و مستغلات مستقیم هستند. اما نکته اینجاست که سهام این حوزه افزون بر این امر، ثبات عمومی و جریان‌های نقدی پایدار را نیز با خود به همراه می‌آورند.
یک سبد سهام متنوع باید طیف گسترده‌ای از دارایی‌ها از جمله سهام زیرساختی و املاک را در بر بگیرد.
در ۲۰ یا ۳۰ سال اخیر صندوق‌های ثروت دولتی و صندوق‌های بازنشستگی بزرگ، بر حوزه‌ی سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها تسلط داشته‌اند. اما اکنون شرکت‌های سهامی عام بر این حوزه تمرکز کرده‌اند و روز به روز بر تعداد آن‌ها افزوده می‌شود. آن‌ها فرصت‌های سرمایه‌گذاری را در اختیار سرمایه‌گذاران حقیقی قرار می‌دهند. در اوراق بهاداری هم‌چون بنیاد امانت‌داری سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات real estate investment trust (REIT)، مشارکت‌های محدود اصلی master limited partnerships (MLPs) یا صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک اغلب از ترکیب املاک و زیرساخت استفاده می‌شود. به بیان دیگر این اوراق بهادار بر هر دو حوزه تمرکز دارند.
بهینه‌سازی پرتفوی با سهام زیرساختی و املاک
از نقطه‌نظر تخصیص دارایی تحقیقات مختلفی در هر دو بخش صورت گرفته است. اما پژوهش‌ها در حوزه‌ی املاک و مستغلات جلوتر از بخش زیرساخت هستند و میان این دو، فاصله‌ای مشاهده می‌شود. سه محقق به نام‌های توبیاس دشانت (Tobias Dechant)، کنراد فینکنزلر (Konrad Finkenzeller) و ولفگانگ شیفرز (Wolfgang Schäfers) از دانشکده‌ی تجارت بین‌الملل املاک و مستغلات دانشگاه رگنسبورگ (Regensburg) در صدد برآمدند تا این فاصله را پر کنند. آن‌ها مقاله‌ای در نشریه‌ی دارایی و سرمایه‌گذاری املاک (Journal of Property Investment & Finance) منتشر کردند. این مقاله نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاری مستقیم در بخش زیرساخت عنصری مهم در ایجاد تنوع در سبد سهام است. اگر شرکت‌ها نخواهند در این بخش سرمایه‌گذاری کنند، به جای آن به سمت املاک می‌روند و بیش از حد در این بخش سرمایه‌گذاری می‌کنند. به عقیده‌ی این سه محقق، املاک در کلاس دارایی جداگانه‌ای قرار می‌گیرند.
در خصوص حجم نسبی که باید در زیرساخت و املاک سرمایه‌گذاری شود، نظرات به شکل چشم‌گیری متفاوت‌اند. بیشترین مقداری که در تخصیص سبد سهام به این دارایی‌ها توصیه شده است، ۲۵ تا ۴۰ درصد از کل دارایی خالص را تشکیل می‌دهد. اما این بازه از ۱۰ تا ۷۰ درصد گسترش می‌یابد و متغیر است؛ به ویژه در بخش املاک و مستغلات. این محدوده به عواملی هم‌چون بازه‌ی زمانی، وضعیت بازار و روش‌های مورداستفاده در بهینه‌سازی پرتفوی بستگی دارد. باید توجه داشت که در عمل، تخصیص کارآمد و موثر به پارامترها و عوامل متعددی مربوط است. در واقع هیچ ترکیب ثابتی وجود ندارد که بتوان گفت همواره بهترین ترکیب است.
حجم مطلوب سرمایه‌گذاری در بخش املاک و زیرساخت با توجه به اهداف سرمایه‌گذاری، میزان ریسک‌پذیری و افق زمانی افراد متفاوت است.
بیشتر بخوانید
ترکیب املاک و زیرساخت‌ها از آن دست مسائل بحث‌برانگیز است. اما یک پژوهش در صندوق دولتی بازنشستگی دولت نروژ چنین نشان می‌دهد که حداکثر وزنی که برای تخصیص هر یک از این دو بخش مناسب است، برابر است با ۱۰ درصد. در دوره‌ی بحران این عدد می‌تواند حتی سه یا چهار برابر بیشتر هم باشد.
دیگر نتیجه‌ی مهم به‌دست‌آمده این است که املاک و زیرساخت‌ها ممکن است در کاهش ریسک سبد سهام نسبت به ایجاد بازده واقعی عملکرد موفق‌تری داشته باشند. کاهش ریسک بسیار حائز اهمیت است و در واقع هدف سنتی تنوع‌بخشی به سبد سهام نیز همین مسئله است. با توجه به اختلافات موجود در تخصیص موثر دارایی‌ها و هم‌چنین آشفتگی‌های بازارهای املاک، کاهش ریسک مسئله‌ای کلیدی به شمار می‌رود. مشکلات و آشفتگی‌های موجود فقط بر مزایای استفاده از املاک اشاره ندارد؛ بلکه بر مزایای زیرساخت نیز تاکید می‌کند.
سهام زیرساخت نیز هم‌چون سهام املاک یک دارایی بلندمدت محسوب می‌شود که برای ایجاد تنوع در سبد سهام گزینه‌ی مطلوبی به شمار می‌رود.
افزون بر این مسئله، مهم است بدانیم که نرخ بازدهی برنامه‌ریزی‌شده و موردانتظار بر سطح مطلوب سهام املاک و مستغلات اثر می‌گذارد. سرمایه‌گذارانی که اهداف بالاتری از بازده سبد سهام دارند، ممکن است تمایل کمتری به املاک و زیرساخت‌ها داشته باشند. چرا که این افراد به دنبال آن هستند که با تحمل ریسک بیشتر درآمد بالاتری به دست آورند. این امر به میزان زیادی به وضعیت این بازارها و همبستگی آن‌ها با بازار سهام مربوط است. یعنی باید دید بازار سهام در فاز صعودی قرار دارد یا نزولی.
بیشتر بخوانید
جمع‌بندی
ایجاد تنوع در سبد سهام مسئله‌ای مهم است. یک سهام‌دار خبره می‌داند که به این طریق می‌تواند پرتفوی خود را بهینه کند و ریسک سرمایه‌گذاری‌اش را کاهش دهد. سرمایه‌گذاری در دو حوزه‌ی املاک و زیرساخت‌ها نقشی اساسی در بهینه‌سازی پرتفوی ایفا می‌کند. برای آگاهی از این که چه مقدار از پرتفوی را باید به این سهام اختصاص دهیم، باید به عوامل مختلفی توجه کنیم. فارغ از نرخ بازده موردانتظار سبد سهام که در بالا به آن‌ها اشاره شد، مسئله‌ی دیگری تحت عنوان چگونگی تعریف ریسک نیز مطرح می‌شود. یکی دیگر از عوامل مرتبط با این مسئله، نگرش کلی نسبت به زیرساخت‌ها و نحوه‌ی ارتباط این حوزه با سایر گزینه‌های سرمایه‌گذاری است.
تصمیمات مربوط به تخصیص سهام در عمل از پیچیدگی‌هایی برخوردار است. به همین دلیل است که حالت مطلوب برای سرمایه‌گذاران مختلف در زمان‌های مختلف متفاوت است. اگر مسئله‌ای وجود داشته باشد که برای تمام سرمایه‌گذاران در بیشترین اولویت باشد – به‌ویژه برای سرمایه‌گذاران ریسک‌گریز- آن مسئله برخورداری از سبد سهامی است که تنوع‌بخشی به شکل مطلوبی در آن به چشم می‌خورد. این امر نشان می‌دهد که متنوع‌سازی سبد سهام چقدر مهم است و باید به آن توجه شود.
سوالات متداول با پاسخ‌های کوتاه
این کار برای بهینه‌سازی و مدیریت ریسک پرتفوی انجام می‌شود تا در نهایت سودهای بیشتر و تضمین‌شده‌تری به دست آید.
افزون بر اوراق بهادار مختلف و اوراق قرضه می‌توان در سهام زیرساختی و املاک سرمایه‌گذاری کرد. این دو حوزه می‌توانند گزینه‌های مناسبی باشند که چشم‌انداز روشنی برای آن‌ها تصور می‌شود.
نمی‌توان عدد دقیقی بیان کرد. چرا که این مسئله به عوامل مختلفی نظیر افق زمانی سرمایه‌گذار، اهداف و هم‌چنین میزان ریسک‌پذیری او بستگی دارد. بازه‌ی ۲۵ تا ۴۰ درصد یکی از بازه‌های پیشنهادی برای تخصیص پرتفوی به این دو بخش است. البته این عدد می‌تواند از ۱۰ تا ۷۰ درصد متغیر باشد.
این سهام در کاهش ریسک پرتفوی می‌توانند عملکرد بسیار موثری داشته باشند. هم‌چنین به کمک چنین سهامی ثبات عمومی و جریان‌های پایدار نیز ایجاد می‌شوند. از آنجا که در بازار املاک معمولا آشفتگی‌هایی به چشم می‌خورد، کاهش ریسک در این حوزه یک فاکتور بسیار کلیدی و موثر محسوب می‌شود که به کمک سهام زیرساختی و املاک می‌توان به این مهم دست یافت.
